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地產(chǎn)商王永紅或正面對(duì)20多年來(lái)的至暗時(shí)刻，一如一年前的王健林。

王永紅被外界描述為京城最土豪的地產(chǎn)商，曾慧眼獨(dú)具于一片荒地藉由地產(chǎn)起家，成為各富豪榜?？?。

北京像素項(xiàng)目的成功讓他一戰(zhàn)成名，此前他“隱忍”八年，之后他的布局打法又顯激進(jìn)，掌控的中弘系切入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，大手筆四處布局項(xiàng)目，并通過(guò)上下游收購(gòu)，輕重模式結(jié)合，形成文旅產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，構(gòu)建起一個(gè)“小萬(wàn)達(dá)”。

但他的雄心闊圖，卻同樣復(fù)制了萬(wàn)達(dá)文旅的折戟命運(yùn)，無(wú)奈甩賣許以重期的文旅項(xiàng)目——海南如意島，斷臂自救。而在交割延遲、懸疑迭起后，歷經(jīng)一年，王健林近期也終于把13個(gè)文旅項(xiàng)目全部交給了融創(chuàng)孫宏斌。

王永紅賭對(duì)了趨勢(shì)，但一次躍至高峰，一次跌落低谷，危機(jī)還未遠(yuǎn)去。

棚改變向、宏觀政策加碼、拿地成本高企、供需抑制……房地產(chǎn)業(yè)漸入遲暮，黃金時(shí)代一去難返，在其或入秋天甚至凜冬將至?xí)r，文旅大旗高豎，文旅業(yè)勃發(fā)，正走向?qū)儆谒拇禾?，文旅地產(chǎn)曙光漸明。王健林、王永紅調(diào)整方向策馬急行，卻不曾想折戟半途。

孫宏斌、佳兆業(yè)郭英成策馬趕來(lái)，分別成為“拯救”王健林、王永紅的白衣騎士，并繼續(xù)前行，為自己的文旅版圖開疆拓土。而幾乎一如被拯救者，他們的打法布局隱有狂奔、激進(jìn)之勢(shì)。 

時(shí)勢(shì)已變，快速攻城略地或是生存乃至發(fā)展的無(wú)奈或必由之舉。但在這個(gè)迥異于傳統(tǒng)地產(chǎn)的文旅新“戰(zhàn)場(chǎng)”，作為新人的他們，是將不負(fù)白衣騎士之名，救困者于危難中，成就盛名和版圖，還是淪于接盤俠，損己事業(yè)？

永紅難“永紅”，萬(wàn)達(dá)難“萬(wàn)達(dá)”。

一

1998年，中國(guó)房改，原先的福利分房制度被廢止，房地產(chǎn)真正市場(chǎng)化開啟征程。

往后一年，王石辭去萬(wàn)科總經(jīng)理一職，擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，發(fā)起組織“中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”，且被推舉為首任輪值主席。早在1991年，萬(wàn)科已在深圳交易所掛牌上市，成為眾多地產(chǎn)公司中股份化、上市的最早嘗鮮者。

萬(wàn)科已隱有地產(chǎn)公司“龍頭老大”之勢(shì)，眾多的淘金者也已紛沓而至。

王石卸任總經(jīng)理那年，許家印的恒大在奮斗三年后終于從1000多家廣州房企中殺出，首次位列廣州地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)，其后一年，排名升至第六位。

同在1999年，郭英成與其兄弟郭英智、郭俊偉三人成立佳兆業(yè)，主攻王石事業(yè)的興起之地——深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，開啟“舊改之王”道路。

15年后，郭英成事業(yè)遭遇變故，公司樓盤禁售、股價(jià)狂跌、債務(wù)壓頂、多位高管離職……幾近坍塌時(shí)，孫宏斌計(jì)劃收購(gòu)佳兆業(yè)，差點(diǎn)成為白衣騎士，但最終未成。

再四年后，郭英成成為那個(gè)拯救別人的白衣騎士，在他人事業(yè)暗黑之際施以援手。

這位被拯救者名叫王永紅，1972年生于江西一個(gè)公務(wù)員家庭，20歲時(shí)來(lái)到北京打拼，并在28歲時(shí)為自己撒下了日后高光時(shí)刻的種子。彼時(shí)北京還沒(méi)擴(kuò)展到四環(huán)，他卻在現(xiàn)今北京五環(huán)外的常營(yíng)低價(jià)拿下600畝地，上面還種著玉米和高粱。

王永紅

同樣找到鋪就輝煌之路入口還有王健林。彼時(shí)已有10多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的王健林正籌劃進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。初涉新領(lǐng)域，起初三年，他陷入被所售商鋪業(yè)主起訴的官司中，后探索出成就萬(wàn)達(dá)巨闊版圖的新模式——城市綜合體，即做一個(gè)商業(yè)中心，旁有寫字樓、商業(yè)街和公寓，公寓和寫字樓提供現(xiàn)金流，商鋪?zhàn)誀I(yíng)。

彼時(shí)，后來(lái)成為王健林事業(yè)白衣騎士的孫宏斌，頭銜還是順馳的掌門人，尚在深耕天津市場(chǎng)。3年后即2003年才進(jìn)入北京市場(chǎng)，并開始了全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略。2004年，他登上胡潤(rùn)百富榜，位列第91位。 

同年，段先念在任職西安曲江新區(qū)管委會(huì)主任的同時(shí)，擔(dān)任西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理，開始鍛造文旅開發(fā)的“曲江模式”：圈地—文化藝術(shù)炒作—全球招標(biāo)搞規(guī)劃—貸款—基礎(chǔ)建設(shè)—招商引資—地價(jià)成倍甚至數(shù)量級(jí)翻番—出讓土地獲得資金—炒文化概念、建主題公園—土地再次升值。 

這一模式為那些缺錢，卻又希圖加大旅游開發(fā)以及城市建設(shè)的地方政府所借鑒落地。十多年后，這種模式被段先念帶入華僑城，進(jìn)一步“攻城略地”。

時(shí)間拉至2008年，北京CBD東擴(kuò)，常營(yíng)地區(qū)的土地升值10倍，王永紅在曾經(jīng)的玉米高粱地開發(fā)了近一萬(wàn)套商品房，即赫赫有名的商住項(xiàng)目中弘·北京像素。

2009年，北京像素首期開盤。2010年初，北京開啟住宅限購(gòu)，“商住兩用”、“不限購(gòu)”成為大賣點(diǎn)，為眾多北漂者提供了一張“船票”。僅花了四年，北京像素房子售罄。輿論稱，王永紅由此獲利至少50億元。

中弘股份也在2010年借殼上市，同年王永紅入選胡潤(rùn)百富，在隨后三年成為各財(cái)富榜單的?？汀Ｍ跤兰t“紅”了。

此時(shí)前后，房地產(chǎn)尚處于黃金十年，地產(chǎn)企業(yè)紛涌上市，地產(chǎn)富豪叢生。

2007年8月，地產(chǎn)公司榮盛發(fā)展在深交所上市，實(shí)控人耿建明身家飆漲。榮盛發(fā)展創(chuàng)立于1996年，起于河北廊坊，受益于京津冀一體化，體量擴(kuò)增，集中在二三線城市布局。其打法一度激進(jìn)，曾是京津冀區(qū)域最大的“地主”，被稱為“河北地王”。

孫宏斌卻不再似從前般不羈和激進(jìn)。2008年，順馳已成過(guò)往，孫宏斌曾以此期許超越王石的鴻鵠之志，折戟半途，他的新身份是融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)，穩(wěn)健成為主基調(diào)，收縮戰(zhàn)線以對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)，聚焦一二線城市，走高端精品路線。2010年，融創(chuàng)上市。

孫宏斌

稍早一些，2009年，中國(guó)恒大在香港上市；同年12月，佳兆業(yè)也在香港上市。

地產(chǎn)黃金時(shí)代末期的2013年，也是王永紅的鼎盛期，身價(jià)被認(rèn)為已達(dá)百億之巨，王健林成為當(dāng)年福布斯中國(guó)首富，恒大地產(chǎn)的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)近一半，創(chuàng)下公司歷史新高，增幅位列全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)第一。

但留給純地產(chǎn)的空間已然漸小，土地價(jià)格不斷高企、政府對(duì)地產(chǎn)商拿地門檻的升高、宏觀調(diào)控政策加碼，粗放式地產(chǎn)開發(fā)已漸被精細(xì)運(yùn)營(yíng)方式取代，市場(chǎng)集中化越來(lái)越高，地產(chǎn)開發(fā)漸漸成為巨頭大佬的游戲場(chǎng)，類似中弘這樣中等偏小的地產(chǎn)商空間已顯逼仄，亟需尋得新路。

在北京像素和上市將事業(yè)推至高位后，王永紅即已思謀構(gòu)建更大的版圖。

2013年-2015年，王永紅遍嘗影視、手游、主題樂(lè)園和旅游（文旅）地產(chǎn)等生意，成績(jī)已不如前，文旅地產(chǎn)成為重點(diǎn)押注之域。早在2012年，中弘就拿下海南填海造島項(xiàng)目——如意島項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資超百億，在濟(jì)南、浙江安吉等地也謀劃布局文旅項(xiàng)目。

王永紅曾推出“A+3”模式來(lái)構(gòu)建文旅業(yè)務(wù)，即以中弘的文旅地產(chǎn)為主線，靠互聯(lián)網(wǎng)金融和在線旅游平臺(tái)來(lái)盤活，并通過(guò)收購(gòu)一些境外公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，形成完整閉環(huán)。

A+3，即一家A股上市公司外加三家境外上市公司。A股上市公司是一家全面開發(fā)文旅地產(chǎn)的企業(yè)，屬重資產(chǎn)公司；三家境外上市企業(yè)屬于輕資產(chǎn)公司，包括一家圍繞互聯(lián)網(wǎng)金融做物業(yè)營(yíng)銷，一家在線旅游上市公司和一家品牌運(yùn)營(yíng)管理公司。

王永紅最終打造體系包括：上市公司中弘股份及其大股東中弘卓業(yè)集團(tuán)；中璽國(guó)際、開易控股（KEE）、亞洲旅游以及高端游公司A＆K、美國(guó)主題公園海洋世界21%股權(quán)。公司有輕有重，布局文旅業(yè)上中下游。

他再次押對(duì)趨勢(shì)，旅游業(yè)已日顯勃發(fā)之勢(shì)。

2016年，國(guó)內(nèi)旅游收入3.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)共計(jì)44.4億人次，同比增長(zhǎng)11%。2017年，國(guó)內(nèi)旅游收入4.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)50.01億人次，同比增長(zhǎng)12.8%。2018年，文旅部合并成立。

另一層面，地方政府樂(lè)見文旅項(xiàng)目帶來(lái)土地升值，并帶來(lái)超過(guò)住宅地產(chǎn)的更廣更長(zhǎng)期的收益，以此為地產(chǎn)商提供價(jià)格便宜的土地開發(fā)文旅地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)的陽(yáng)謀邏輯由此而來(lái)。

市場(chǎng)供需、政府與地產(chǎn)商供需都一拍即合。

郭英成也早已感知到趨勢(shì)。2016年11月末，總投資近300億元的佳兆業(yè)金沙灣國(guó)際樂(lè)園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將于2020年左右陸續(xù)建成開放。對(duì)標(biāo)的是環(huán)球影城和迪士尼。

郭英成

在這之外，佳兆業(yè)基于“產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化+旅游”戰(zhàn)略，主要切入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，已在全國(guó)布局多個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

耿建明在2014年已開始布局文旅。到2016年下半年，榮盛發(fā)展已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺(tái)、衡水、黃山、九華山、神農(nóng)架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項(xiàng)目。

自2017年3月末至2018年4月初，一年間，榮盛發(fā)展（擬）布局文旅項(xiàng)目已達(dá)28個(gè)，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項(xiàng)目）概算金額已近2000億元。 

2016年，段先念已就任華僑城集團(tuán)黨委書記，后同時(shí)任董事長(zhǎng)，在類同曲江模式的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略下，華僑城文旅項(xiàng)目布局加速明顯。華僑城地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比下降，文旅業(yè)務(wù)占比上升，兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)占比走向趨近。2017年華僑城計(jì)劃2380億元投資西安文旅業(yè)，已在此埋下伏筆。

當(dāng)年更多大佬已入場(chǎng)。許家印計(jì)劃砸下1600億元開發(fā)建設(shè)海南?；◢u，集中簽約江蘇、貴州等地6個(gè)大型文旅項(xiàng)目，并謀劃構(gòu)建以恒大童世界為主打產(chǎn)品的文旅綜合體。

王健林尚在春風(fēng)得意時(shí)。南昌、合肥萬(wàn)達(dá)城已開業(yè)，重慶、桂林萬(wàn)達(dá)城開工，長(zhǎng)沙、西安、?？凇叭f(wàn)達(dá)城”項(xiàng)目簽約，萬(wàn)達(dá)文旅在2016年已基本完成全國(guó)布局。當(dāng)年，萬(wàn)達(dá)旅游收入超170億元，同比增長(zhǎng)近四成。 

王健林文旅征途的折戟來(lái)得突然。

2017年7月10日，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)聯(lián)合公告稱，萬(wàn)達(dá)將十三個(gè)文化旅游城項(xiàng)目（南昌、合肥、哈爾濱、無(wú)錫等地，部分已開業(yè)）的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，融創(chuàng)以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目76個(gè)酒店（后被富力地產(chǎn)接手）。

這些萬(wàn)達(dá)城曾被視為王健林樹立萬(wàn)達(dá)文化的最重要載體，負(fù)重萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型期許。

王健林

但曾為軍人的王健林縱百般不愿，依然“低頭”。他給出的原因是，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。

錢，更是“擊倒”了王永紅。

王永紅步子邁得過(guò)大了，他的激進(jìn)并購(gòu)擴(kuò)張和多個(gè)百億級(jí)別的文旅項(xiàng)目布局，使其負(fù)債累累。這隱有萬(wàn)達(dá)之風(fēng)，但他卻不具備萬(wàn)達(dá)的資金實(shí)力，且打法亦遠(yuǎn)遜于萬(wàn)達(dá)，未習(xí)得萬(wàn)達(dá)精髓。

文旅項(xiàng)目投資巨大，王永紅卻難有援手。曾經(jīng)中弘股份聯(lián)手中鐵共出資30億元拿下如意島項(xiàng)目，并成立如意島公司，中鐵為大股東。但后來(lái)中鐵退出，中弘獨(dú)木支撐。 

反觀王健林，其投資數(shù)百億打造的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)、西雙版納項(xiàng)目，都選擇與多家企業(yè)聯(lián)手，共同入股聯(lián)合投資。

長(zhǎng)白山項(xiàng)目從開工到一期開業(yè)，只用了一年施工期，二期、三期項(xiàng)目也是如此，足見王健林軍人風(fēng)格的強(qiáng)悍執(zhí)行力。

而如意島項(xiàng)目從2014年4月開工到2017年底，一期竣工海域才通過(guò)驗(yàn)收。今年3月，環(huán)保風(fēng)暴中，如意島項(xiàng)目被要求停止施工、停止?fàn)I業(yè)。當(dāng)頭一棒，直接拖延了一期項(xiàng)目開業(yè)回籠資金，敗筆已顯。

隨之而來(lái)的是沒(méi)錢。

王永紅的金融與資本運(yùn)作布局并無(wú)多少作為，起家的地產(chǎn)板塊也不如人意。2017年北京“3·17”購(gòu)房新政，給予王永紅“當(dāng)頭一擊”，他的御馬坊和夏各莊商辦項(xiàng)目銷售停滯，虧損10億元。當(dāng)年，中弘股份凈利潤(rùn)虧損超25億元，2018年一季度繼續(xù)虧損3.14億元。

王永紅面臨多個(gè)項(xiàng)目停工、逾期債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大的危機(jī)。早在今年2月27日，他獨(dú)資控股的中弘卓業(yè)持有的中弘股份全部股份已被第10次被司法輪候凍結(jié)。

7月19日，中弘控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為 44.06億元，全部為各類借款。

王永紅曾嘗試自救。今年2月，中國(guó)港橋曾有望與中弘卓業(yè)實(shí)現(xiàn)重組，幫助后者盤活資產(chǎn)、償還債務(wù)，但最終未成。6月末，新疆佳龍計(jì)劃代替中弘集團(tuán)成為公司控股股東，但隨后中弘控股與新疆佳龍的真正關(guān)系遭深交所問(wèn)詢，重組待決。

他最終決定轉(zhuǎn)手如意島項(xiàng)目的全部股權(quán)，作價(jià)14億元，另由買方代償74.61億元債務(wù)，佳兆業(yè)接手。

曾有媒體報(bào)道稱，如意島預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目完成后將帶來(lái)224.63億元的銷售總額，實(shí)現(xiàn)57.02億元凈利潤(rùn)。

王永紅沒(méi)能等到這一刻。

接棒王石成為萬(wàn)科董事會(huì)主席的郁亮，在6月29日的萬(wàn)科2017年度股東大會(huì)上，談及萬(wàn)科未來(lái)規(guī)劃時(shí)表示，十年后萬(wàn)科如果還是地產(chǎn)公司會(huì)很慘淡。他希望未來(lái)十年，想到萬(wàn)科時(shí)是“美好生活”，而不是三好房子。

王石離去，曾經(jīng)信誓旦旦只專注住宅地產(chǎn)開發(fā)的萬(wàn)科，在大勢(shì)下，也變了。

去年7月，萬(wàn)科從從云南城投手上接手操盤撫仙湖項(xiàng)目的開發(fā)，改名中國(guó)撫仙湖國(guó)家旅游度假區(qū)；去年10月，萬(wàn)科與華人文化基金簽訂文化地產(chǎn)層面的合作協(xié)議， 2個(gè)月后，由全資子公司出資10.5億元認(rèn)購(gòu)華人文化基金部分股份。今年7月初，華人文化A輪近百億融資中，萬(wàn)科是領(lǐng)投方之一。

文旅地產(chǎn)的游戲場(chǎng)更顯熱鬧，敗者已有，勝者未見，縱如孫宏斌、郭英成，是白衣騎士還是接盤俠？

因環(huán)保風(fēng)暴，如意島曾被罰3733萬(wàn)元，停工至今，三期330萬(wàn)平方米海域使用權(quán)也暫未拿到；融創(chuàng)在海南的日月灣項(xiàng)目也被要求暫停建設(shè)，目前是否復(fù)工暫不得而知。

為免重蹈王健林、王永紅之覆轍，孫宏斌等人還要解決壓頂?shù)膫鶆?wù)問(wèn)題。 

2017年，融創(chuàng)負(fù)債率達(dá)90.27%，榮盛發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為84.68%，同比增長(zhǎng)1.98個(gè)百分點(diǎn)；佳兆業(yè)有息負(fù)債余額為1111億元，其中約221.7億元在一年內(nèi)需償還，其余的80%的償還期限是2-5年。

在大趨勢(shì)的裹挾下，擴(kuò)版圖，乃至激進(jìn)狂奔，依然將是未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)商布局文旅的主基調(diào)，一如曾經(jīng)的地產(chǎn)角斗。如果遇挫，就轉(zhuǎn)戰(zhàn)它域。

今年5月底，在西安布局順風(fēng)順?biāo)亩蜗饶?，突然遭遇變局，收?gòu)曲江文旅計(jì)劃被終止，歷時(shí)近一年努力暫付諸流水，其西安文旅版圖缺失重要一角。 

雖然，華僑城后再與曲江新區(qū)簽約產(chǎn)業(yè)基金、城市配套和文旅項(xiàng)目，總投資300億元。但此前既定2380億元投資的如椽巨筆，已難如愿繼續(xù)落筆。 

這被視作華僑城文旅模式遭遇挑戰(zhàn)，日益稀缺土地的爭(zhēng)奪，或是緣由之一。

不過(guò)，段先念的文旅落子毫不見滯緩，單是7月，就已在四川、無(wú)錫、江門、衡陽(yáng)、茂名等地布局項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資超千億元。

最近一個(gè)不太友善的現(xiàn)象是，華僑城旗下多個(gè)綜合旅游項(xiàng)目出現(xiàn)了門票收入、接待游客人數(shù)下滑、持續(xù)經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題。

這是段先念真正的挑戰(zhàn)，孫宏斌、郭英成……亦如是。

與成熟的地產(chǎn)開發(fā)模式不同，文旅項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)迥異的“新戰(zhàn)場(chǎng)”。在這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，不止要巨量資金提供不絕“彈藥”，更需要新的操盤方法論、理論的推演邏輯，要摒棄一以貫之的決策體系，穿破曾經(jīng)的厚重壁壘。

而這些，正是高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)大小巨頭們目前所欠缺的。在文旅地產(chǎn)黎明到來(lái)前，誰(shuí)又將迎來(lái)自己的至暗時(shí)刻？